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嘉华国际(00173)每季度业务展望

2020-06-30 11:04 南方财富网

  2019年12月31日嘉华国际(00173)业务展望: 展望 香港物业市场 香港本年度录得自二零零九年以来首次负增长 1.2%。政府预测二零二零年本地生产总值增长为-1.5%至 0.5% ,而在中期而言,二零二一年至二零二四年之增长则可维持平均2.8%。 年内,香港先受中美贸易摩擦打击,但二零一八下半年积压的庞大刚性需求,推动了上半年住宅楼价和一手楼的成交量上升。然而,自六月发生的社会运动风波,影响了旅游业及本地消费情绪,以及投资者信心备受打击,下半年物业市场交投随之冷却。 随 港币8,000,000元及港币10,000,000元以下物业按揭上限分别放宽至90%及80%后,令市场于十一月再趋活跃。尽管中美贸易谈判取得积极进展,本地社会运动风波亦有所缓和,惟二零二零年一月新型冠状病毒病爆发,令市场迅速整固,成交价量均有所调整。尽管如此,我们预计,刚性需求、市场资金及低利率环境将均有助于支撑物业市场。 中国内地物业市场 受到中美贸易矛盾影响,中国本年的国内生产总值仅达到政府最低目标增长的6.1%,而国际货币基金组织最近于新型冠状病毒病大流行后,调整其对二零二零年中国国内生产总值增长的预测至 5.6%。 在实质刚性需求支撑下,中国内地本年度的楼价及成交量依然维持稳定。政府推出了多项政策,并有望继续实施更多政策,以促进我们业务重点所在的长三角地区及大湾区城市群 之间的合作。虽然大流行病使中国内地大量的商业活动于农历新年过后停顿了,然而近来情况已进一步受控。尽管目前房地产市场转弱,未来仍有各种挑战。但基于稳建的经济基础及政府采取各种提振经济的措施,我们对在大流行病减退后的物业市场需求仍然保持审慎乐观。

  2019年06月30日嘉华国际(00173)业务展望: 展望及策略 全球及中国内地 本期内,中美贸易战影响浮现,环球经济增长放缓。多个国家之间出现贸易磨擦、英国脱欧前景依然不明、北亚和中东地缘政治风险等,为全球经济增长增添风险。受中美贸易谈判进展及美国息口变动预期的影响,全球股市反覆波动。本期内人民币汇率亦见波动,于二月一度上扬3%至期内高位,然而至本期末已经去掉之前升幅。 二零一九年第一及第二季度,美国国内生产总值分别增长3.1%及2.1%;而中国国内生产总值分别增长6.4%及6.2%。香港第一季度本地生产总值增长大幅收窄至0.6%,而第二季度进一步放缓至0.5%;政府最近更将全年预测下调至0-1%。 香港及中国内地物业市场 自第二季度起,市场一般预计美国将减息,并结束加息周期。加上银行市场资金充裕,及自二零一八年下半年起积累的庞大需求,令本期内住宅楼价和一手成交量上扬。尽管经济增长可能放缓,但支撑楼市的基本因素依然存在,预计物业市场短期内不会出现重大调整。 另一方面,中国内地物业市场继续受政府限制措施影响,预计短期不会放宽。然而,我们对中国内地物业市场中长期前景保持审慎乐观,尤其是我们在珠三角及长三角经营所在的城市。本集团将继续寻求更多投资机会。 项目销售与进度 在香港,大埔嘉熙施工工程如期进行,其入伙纸预计将会在短期内发出。于本期末,已售出约75%单位,签约销售金额达港币72亿元。本集团将继续推售项目余下单位,相关销售将于单位交付予买家时确认。嘉汇于本期末已售单位及车位之已签约销售约港币660,000,000元,其交付将于下半年如期进行,同时本集团亦将继续推售项目余下之5个单位及其车位。本集团亦已提交在启德第二个项目嘉峰汇的预售楼花同意书之申请,并将于取得同意书后推售。 在中国内地,本集团将继续推售上海的嘉御庭三期及嘉涛湾单位,与广州花都嘉华广场三期公寓。上述项目已售单位预计于本年底前交付,进度正如预期。南京嘉誉山最后一期已售单位已于八月开始交付。本集团的上海、南京、苏州、广州、东莞及江门全资项目,以及昆山、苏州、嘉兴和江门合营项目,发展进度均符预期。本集团持有33%权益的南京御澜府,仅余数个单位在出售,项目预计于二零一九年底落成,并将已售单位交付予买家。 补充土地储备 本期内,本集团积极在香港及中国内地竞投土地,先后于四月及七月以合营方式在香港投得两幅住宅用地,又于七月在上海独资购入一幅商业用地。本集团将继续审时度势,评估购地机遇,把握香港及中国内地土地市场放缓时机,适度有序地补充土地储备。 经常性收入 上海的上海嘉华中心、三个‘尚臻’服务式公寓(即‘尚臻静安’、‘尚臻徐汇’、‘尚臻金桥’)及嘉御里,以及东莞的星际汇,均录得满意的出租率。广州花都嘉华广场三、四期约38,000平方米的商业设施与办公楼于二零一八年十一月落成后开始招租,市场反应良好。于本期末,本集团投资物业组合总楼面面积约为240,000平方米。随着南京嘉誉山内8,000平方米商业部份于本年较后时间开始招租,总楼面面积约20,000平方米的上海静安苏河湾办公楼项目亦预计于二零二零年上半年落成并投入营运,以及在建项目中将持作出租的商业部份,我们扩大经常性收入组合的计划进展顺利。 持有银河娱乐约3.8%权益所带来的股息收入,与二零一八年同期相比,增长10%,继续为我们提供经常性收入。

  2018年12月31日嘉华国际(00173)业务展望: 年内,环球经济表现波动,主要受中美贸易矛盾、英国首相文翠珊与欧盟就脱欧条款反覆谈判多时、德国总理默克尔於十月决定其於二零二一年任期届满後不再竞选连任及法国总统马克龙忙於应付反政府运动等影响。由於多国政治不稳及部分南欧国家经济疲弱,令人忧虑欧盟分裂及其经济增长前景。尽管美国联邦储备局继二零一七年三度提高联邦基金利率 0.25%後,於二零一八年更四度加息 0.25%,惟美国依然一枝独秀,年内经济表现理想。 受全球不确定因素影响,美国经济近期亦见放缓,市场开始预期美国加息周期已近尾声。人民币於二零一八年早段展现升势,惟因美国向中国出口加徵关税等原因,中国经济增长放缓,人民币汇率於四月开始回落。然而,由於中美贸易谈判取得进展,人民币由十一月开始反弹,於年底兑美元仅贬值 6%,至二零一九年初仍保持强势。 美国国内生产总值於本年增长 2.9%,对比二零一七年增幅 2.3%。美国联储局预计二零一九年增长为 2.3%。中国本年国内生产总值增长 6.6%,超越政府目标 6.5%,而二零一九年增长目标则调低至 6-6.5%。香港本年本地生产总值增长录得 3%,接近政府全年修订预测3-4%的下限,而二零一九年增长预测则为 2-3%。

  2018年06月30日嘉华国际(00173)业务展望: 全球经济 本期内,尽管美国发起贸易战,加上美国两次加息分别0.25%,以及英国与欧盟就英国脱欧展开谈判不顺利,但全球经济仍然稳定增长。北韩领导人金正恩与美国总统特朗普於六月会晤後,北韩开始拆毁核设施,此举减低北亚地区的地缘政治风险,但中东局势仍然紧张。全球股票市场於一月普遍上升,但受到美国加息及贸易战扩大的疑虑所影响,股票市场随後於本期内下跌。人民币本期内非常波动,於四月上升4%至最高位,随後持续下跌,截至本期末较最高位下跌5%。 美国本地生产总值於二零一八年首两个季度分别增长2.2%及4.1%,而中国本地生产总值增长分别维持於6.8%及6.7%,符合政府二零一八年的目标。香港首两个季度的本地生产总值分别录得4.6%及3.5%的增长,而政府全年预测为3至4%。 香港及中国内地物业市场 大部分香港按揭贷款利率根据香港银行同业拆息厘定及参照最优惠利率设立上限,而尽管香港银行同业拆息上升,但银行同业市场流动资金充裕,且房屋相关需求强劲,本期内住宅物业价格持续上升。市场推出的新项目减少,一手交易总额按年下跌16%。然而,每单位的平均成交价约港币14,600,000元,同比上升7%。香港基本因素稳固,预期楼市短期内不会有重大调整。 另一方面,中国内地物业市场继续受政府的限制措施影响,预期不会在近期放宽。本期内,物业成交量尤其是一、二线城市仍持续偏低,但刚性需求仍支撑楼价保持稳定。我们预计楼市形势短期内不会逆转,但对中国内地物业市场,特别是我们经营所在城市的中长期前景,依然保持审慎乐观。本集团正监察市场情况,掌握增加投资的窗口。 项目销售与进度 在香港,大埔嘉熙的建筑工程如期进行,本集团取得预售楼花同意书後,於六月推售首批单位,反应热烈,全部单位於推出当日售罄。其後多次加推单位发售。截至本期末,推出的700个单位已售出约95%。嘉汇建筑工程亦如期进行并预计於二零一八年内竣工,本集团继续推售项目的余下单位。截至本期末,项目合共900个单位已售出超过98%,并已於八月取得入伙纸,本集团现正争取在年底前将竣工单位交付予买家。随後,嘉汇的预售额约港币92亿元便可确认入账。 在中国内地,本集团於二零一八年四月推售已竣工的广州嘉汇城第四期「上品」,反应理想,截至本期末,已推出的297个单位已售出约75%。本集团亦继续推售南京嘉誉山新一批的单位,而项目建筑工程亦如期进行,大部份单位并已於二零一八年上半年取得竣工证。本集团持有33%权益的南京新项目御澜府,以及全资拥有并於二零一八年五月竣工的东莞星际湾第三期亦已加推单位。截至本期末,嘉誉山、上品、嘉爵园及星际湾的未确认已签约销售合共约港币22亿元,将於相关单位交付予买家时入账,相关单位预期於下半年起分阶段交付。本集团将继续推售上海、广州和东莞项目的余下单位。本集团亦计划推售上海嘉涛湾,并视乎市场情况推售嘉御庭第三期及嘉泷汇。 苏州及山地块的合营项目已取得政府施工许可证,并将於年内较後时间开始预售楼花。 补充土地储备 本集团继於二零一七年在香港和中国内地投得六幅地块後,自年初起参与三项合营项目,扩充其业务至苏州、山及江门,更於东莞独资购入一地块。本集团将继续审时度势,把握部分内地城市土地市场放缓的良机,有度有序地补充土地储备。 经常性收入 在上海,继去年嘉御庭第二期以「尚臻徐汇」品牌推出的两座楼,另外两座约12,000平方米亦分别於四月及六月放租,以应付强劲需求。以「尚臻金桥」品牌推出的嘉泷汇约13,000平方米的三座楼继续放租。总楼面面积约9,000平方米的嘉御庭商业项目嘉御里已全面开幕,迄今已出租超过75%。总楼面面积约11,400平方米的东莞星际湾商业项目星际汇於本期内全面开幕,并已出租超过80%。 香港方面,嘉昌商业中心约5,800平方尺已全数出租的办公室单位已转为出租投资物业。因此,本集团的投资物业组合,由二零一七年十二月三十一日约190,000平方米,扩大至截至本期末约200,000平方米。随著约86,000平方米位於广州的嘉华广场第三期及四期(汇集SOHO办公室、办公室、酒店及零售设施的综合发展项目)预计於二零一九年开幕,加上发展中的上海静安区苏河湾约20,000平方米的写字楼,以及发展中的住宅项目内预计将持作租赁的商业部分,我们将可按计划扩大经常性收入组合。 持有银河娱乐约3.8%权益所带来的股息收入,继续为我们提供经常性收入。 总结 二零一八年上半年,主要已发展国家、中国内地及香港的表现大致良好,预计其经济将持续稳定增长。然而,投资者对中美贸易战的结果及其对全球经济增长带来的影响态度持续审慎。若香港跟随美国加息步伐,物业市场将会受到影响。在中国内地,政府进一步的行政政策仍然是物业市场的主要风险,而中国经济表现继续优於许多已发展国家。纵然市场存在不稳定性及不明朗因素,我们对香港及中国内地物业市场保持审慎乐观,并相信市场能健康增长。 本集团已锁定一定的已签约销售可於未来二十四个月入账,并将继续按计划发展及推售项目,以及继续有度有序地补充土地储备,掌握在中国及香港政府实施的限制措施後於市场出现的机遇。

  2017年12月31日嘉华国际(00173)业务展望: 二零一七年,主要发达国家、中国内地及香港的表现均大致良好,尽管未来存在民粹主义、潜在贸易冲突、北亚和中东地缘政治风险、全球股市波动、意料之外的加息、内地及香港港政府进一步实施打压楼市措施等挑战,预计其经济将持续稳定增长。尽管美国於二零一八年一月宣布劳动力时薪按年调升2.9%,令人担忧加息陆续有来,但相信香港不会急速追加利息,以跟上美国加息步伐。虽则预计香港利率二零一八年亦会辗转向上,但预料加幅将会相当温和,鉴於市场资金充沛,需求强劲,即使加息对香港楼市亦影响有限。 在中国内地,政府行政政策风险仍将成为压抑物业交易的主要因素。然而,另一方面,中国经济表现将继续优於发达国家,对人民币构成强力支撑,预计於二零一八年,人民币汇率将保持稳定或走强,汇率成交范围可能扩大。无论如何,我们对内地楼市依然审慎乐观,相信经过新一轮限制措施後,楼市将会进入整固,长远而言有望健康成长。本集团将继续按计划发展及推售项目,以及继续有度有序地补充土地储备,随时把握任何市场机遇。

  2017年06月30日嘉华国际(00173)业务展望: 全球及亚洲经济 亲欧中间派人士马克龙於二零一七年五月当选法国总统,有助於释除市场对欧盟可能解体的忧虑。英国首相文翠珊於二零一七年六月提前举行的大选中得以留任,并於期後展开英国与欧盟有关脱欧细节的首轮谈判。美国总统特朗普新政府落实竞选承诺的政策遭遇不少阻力,而美国联邦储备局继二零一六年十二月加息後,分别於二零一七年三月及六月进一步调高联邦基金利率0.25%,均符合市场预期。 随著中国经济增长持续改善,资金外流放缓,美国加息对中国及香港的短期影响有限,人民币汇价渐趋强势,期内兑美元汇率上升2.4%。 二零一七年第二季的美国国内生产总值增长2.6%,对比首季1.2%。中国国内生产总值於上半年增长6.9%,已超出政府所定全年目标6.5%。香港方面,第二及第一季本地生产总值增长分别为3.8%及4.3%,亦超出政府预测的2%至3%全年增长,随後政府将二零一七年全年增长预测上调至3%至4%。

  2016年12月31日嘉华国际(00173)业务展望: 展望二零一七年,预期美国经济将继续录得增长,国内生产总值增长共识预测约为2.3%,对比二零一六年增长1.6%。美国於二零一五年及二零一六年十二月,及二零一七年三月分别加息0.25%後,预计加息将陆续有来。然而,美国进一步加息的步伐,将取决於全球经济发展,以及金融和商品市场的波幅。此外,加息步伐也将视乎美国新政府将推行的政策及其带来的影响。另一方面,欧盟复d之路依然荆棘满途,二零一七年正值多个欧盟国家举行换届大选及英国与欧盟国家的脱欧谈判进展,都可能增添不明朗因素。 中国内地方面,在「新常态」下,经济增长步伐将会放缓,但以增加可持续性为本。二零一七年,中国政府预期国内生产总值增长目标为6.5%,对比二零一六年增幅6.7%,然而,预期香港本地生产总值於二零一七年之增幅将会提升。尽管本地贸易、旅[及零售业预期在二零一七年将继续面临挑战,香港政府预计二零一七年本地生产总值增长可达2-3%,对比二零一六年增幅1.9%。

  2016年06月30日嘉华国际(00173)业务展望: 上半年的业务环境较具挑战,预期下半年此形势仍将持续。英国脱欧后,欧洲经济复苏将无可避免地放缓,惟对香港及内地的直接影响应该不大。我们对经营所在城市(包括香港、上海、南京、广州及东莞)的住宅楼市展望为审慎乐观,因为这些城市的实质需求依然庞大。诚如前文所述,我们将陆续推出新项目,并将继续审慎有序地补充土地。

  2015年12月31日嘉华国际(00173)业务展望: 全球及亚洲经济 美国经济持续增长,二零一六年美国国内生产总值增长共识预测约为2.3%。自二零一五年十二月美国开始加息後,预计其加息将陆续有来,但调升步伐将视乎全球经济发展和金融、商品市场波幅而定。另一方面,欧元区的复苏之路依然荆棘满途,而英国会否脱离欧盟,将令二零一六年更添不确定因素。 中国内地已进入经济增长放缓但较能持续的「新常态」,二零一五年国内生产总值增长约7%,政府预测二零一六年增长约为6.5-7%。香港特区方面,随着本地贸易、旅游及零售业等,於二零一六年均继续面临挑战,而香港二零一六年本地生产总值增长的共识预测为1-2%,较二零一五年约2.4%有所放缓。 香港及中国内地物业市场 二零一五年上半年,香港住宅市场对细价楼的需求持续不断,令细价楼成交价跑赢大市。整体住宅楼价於二零一五年首三季有约10%增长,然而自第三季以来,股市及人民币汇率均呈波动,美国亦於二零一五年十二月宣布加息,多种影响之下,整体楼价全年仅录得些微增长。 总括而言,中国内地的住宅房地产市场总体保持发展势头,一线城市因为基本因素稳健,加上政策支持,表现尤其突出。於二零一五年,上海一手住宅市场楼价飙升近20%、售出总楼面面积增长逾50%。佳绩主要受惠於政府政策,譬如二零一五年三月三十日公布降低首期付款,以及年内通过五次降息降准放宽银根。

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